2017年7月28日，美国国际集团（AIG）董事总经理、全球首席经济学家莫恒勇做客由上海高级金融学院(SAIF)主办的EMBA/EE/DBA公开课，围绕“2017年海外资产配置：美国宏观经济和美英房地产市场展望”的主题，深入阐述了美国经济发展最新动态、金融市场表现、联储货币政策、海外房地产市场及投资等热门话题。

莫恒勇指出，美国经济总体向好，美国房地产市场仍是值得投资的领域。同时，他也认为人民币在中长期内仍有贬值压力，未来几年中国经济维持低增速是大概率事件。

而对于处于十字路口的中国楼市，莫恒勇认为一线城市房价出现大幅度下滑的可能性不大。

美宏观经济持续缓慢复苏 

莫恒勇首先介绍了目前美国的宏观经济情况，总体而言，在2008年危机后，美国宏观经济处于持续缓慢的复苏过程中。

其中，作为占据美国经济70%份额的家庭消费，在2008年金融危机后由于家庭去杠杆进行得比较彻底，从而使家庭负债率和消费趋于健康，“这也奠定美国经济缓慢持续复苏的根基”莫恒勇表示。

除了家庭负债健康之外，由于美国利率低、企业盈利水平高，因而企业的资本负债率也处于较低水平；在银行系统，受金融危机影响，家庭对于银行贷款的需求大幅减少，银行自身对于贷款的审核标准也更加严格，以及政府监管的收紧，使得银行的不良贷款率处于低水平，而资本充足率处于较高水平。

莫恒勇指出，这些因素都促成了美联储加息、缩表的底气。

美联储加息走向 取决于通胀程度

美联储的两大使命是维持通胀稳定和促进就业最大化，因此，劳工市场和通胀成为研究美国货币政策的两大方向。

对此，莫恒勇表示，美国失业率近期已下降至4.4%左右，基本实现了就业最大化。但通胀水平一直处于低位。

莫恒勇认为，低通胀的原因一方面在于工资水平上涨幅度有限，而工资上涨对于核心通胀拉动作用逐年下降；

另一方面在全球金融危机结束后，不管是发达国家还是发展中国家，债务水平和债务负担仍非常重，一定程度上造成了投资不足，也影响到通胀的上扬。从这个角度而言，美联储没有实现维持稳定通胀的使命。

劳工市场收紧，决定了美联储需要加息、缩表；而通胀长期低位运行，决定了加息、缩表的过程会非常缓慢。

莫恒勇预计，美联储将于9月公布缩表计划，并于10月开始实施，到2020年底，美联储的资产负债表将从4.1万亿美元下降至2.9万亿美元。

对于加息预期，莫恒勇认为取决于通胀是否会停止下滑。

如果通胀不再下滑，并且这个经济增速有所回升，那12月份会有一个加息。

他表示，尽管美联储预计今年年内还将有一次加息，明年将有三次加息，但金融市场对加息预期持悲观态度，其主要原因正是市场预计通胀难以提升。

人民币中长期仍有贬值压力

随着欧洲央行发布消息称将在秋天重新评估量化宽松政策，欧元在近期出现了强劲的上涨势头，与此同时美元进入疲软态势。

莫恒勇指出，全球货币已经从分化逐渐走向统一，而在这一过程中，美联储和世界其他主要央行货币政策的不同步性有所收窄，美元上升受到压制，他预计，广义美元指数在2017年会出现小幅贬值。

对于人民币兑美元问题，尽管有媒体认为人民币没有长期贬值压力，但莫恒勇提出了不同看法。他认为，中国货币超发、出现信用危机的隐忧、资本端从未有效释放的巨大贬值压力（例如高房价、企业的低盈利水平等）、经常账号盈余不断减少等因素短期内未得到改变，这就决定了人民币中长期仍有贬值压力。

莫恒勇由此介绍了“不可能三角”理论，即固定汇率、独立利率政策、国际资本流动三者无法同时兼具。

他列举了采取独立利率政策、允许国际资本流动的美国模式，以及采取固定汇率、允许国际资本流动的香港/欧元区模式。

并指出，中国采取资本管制等手段调控汇率，短期内并不能改变以上导致人民币贬值压力的这些基本面，而且由于没有充分利用汇率这一有效调节工具，还会影响经济增速。

在不久前刚刚召开的全国金融工作会议上，坚定了国企去杠杆、金融去杠杆的方向，莫恒勇对此表示认同，但他同时指出把握去杠杆的节奏和速度至关重要。

太快了接受不了，太慢了可能在金融系统里空转。

他表示，去杠杆将在短期对经济造成一定的影响，未来几年中国经济维持低增速是大概率事件。

中国人已成为美国住房最大买家 

在中国国内各大城市对于楼市限购政策逐渐趋严的情况下，海外购房成为了许多投资者的大方向。

莫恒勇介绍了美国住宅市场的当前情况，他指出，中国人在美国的住宅市场的交易非常活跃，从数量上已连续三年成为美国住房的最大买家。但近期呈现出购买中位数房产、现金支付、非居住用途逐渐下降等特点，一定程度上反映了去年十一月以来严格资本管制下的影响。

莫恒勇认为，美国住宅市场仍是比较好的投资方向。

他表示，美国住宅市场以平均每年5%的速度增长，此外，它还能够对冲汇率风险。从出租角度而言，美国的房屋出租回报率年均达5%，远高于国内的1%。

他还从美国住房供需基本面进行分析指出，无论从短期需求还是中长期需求来看，劳工市场紧缩、购房人口结构优化、政府放松住房贷款监管都对房地产市场进一步复苏起到刺激作用。

而在供应方面，空置房屋率较低、开工量不足使得供应低于往年，因此供小于求的局面导致了今年上半年美国房价的上涨。

莫恒勇随后还具体就美国西雅图、旧金山、纽约、德克萨斯州、拉斯维加斯等多个具体地区进行了分析和介绍。

中国一线城市房价不会大幅下跌 

在随后的提问环节，莫恒勇针对大家普遍关心的中国房地产市场进行了分析。

在他看来，短期内国内一线城市的房价不会出现大幅下滑。莫恒勇分析指出，从需求端来看，限购政策扼制了一部分需求，因此，一旦需求大幅下滑，仍可以通过政策进行调整。

而从资源来看，与美国不同，无论是教育资源还是医疗资源，中国最好的资源均集中在一线城市，因此也决定了一线城市房价不可能大幅下跌。此外，经济维稳的思想也需要保持作为标杆作用的一线城市房价在一定程度上的稳定。

莫恒勇判断，中国的房市很可能出现交易冻结，房价涨幅温和的情况。而房价则会在政府放松限购时见顶。